شراء عقار في دبي: شرح جميع التكاليف (2026)

إضافة إلى سعر الشراء، خصّص نحو 6.5% إلى 7% من السعر لتكاليف تُدفع مرة واحدة عند شراء منزل جاهز في دبي نقدًا: رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بنسبة 4%، ورسوم أمين التسجيل البالغة AED 4,200 لمعظم العقارات، ونحو AED 580 رسومًا إدارية للدائرة، وعمولة الوسيط التي تكون عادة 2% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. أما التمويل العقاري فيضيف رسوم تسجيل رهن بنسبة 0.25% إلى جانب رسوم البنك، وإذا كنت مقيمًا وافدًا تشتري منزلك الأول بقيمة تقل عن AED 5 ملايين فستحتاج إلى دفعة أولى لا تقل عن 20%. وفي شقة بقيمة AED 1.5 مليون يعني ذلك نحو AED 96,000 رسومًا للمشتري نقدًا، أو نحو AED 415,000 نقدًا عند البداية للمشتري بالتمويل بعد احتساب الدفعة الأولى.

يشرح هذا الدليل كل تكلفة، ومن يدفعها عادة، ومن أين تأتي الأرقام الرسمية. وهو معلومات عامة وليس استشارة مالية أو قانونية. ولحساب أرقامك الخاصة، استخدم حاسبة رسوم العقارات في دبي وحاسبة التمويل العقاري، ثم تأكد من بنكك والوسيط وأمين التسجيل.

ما جميع تكاليف شراء عقار في دبي؟

إليك نظرة سريعة على شقة جاهزة تُشترى من سوق إعادة البيع. الرسوم الحكومية تحددها دائرة الأراضي والأملاك، أما البقية فأسعار سوق تختلف من مزوّد لآخر.

كم تبلغ رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي؟

رسوم النقل هي 4% من قيمة البيع، وتُدفع لدائرة الأراضي والأملاك عند تسجيل الملكية باسمك. وتظهر في صفحات خدمات الدائرة نفسها، مثل صفحة تسجيل بيع عقار مرهون. وجرى العرف أن يدفعها المشتري، وإن كان يمكن للطرفين الاتفاق على تقاسمها. وهي أكبر تكلفة بعد الدفعة الأولى: AED 60,000 لمنزل بقيمة AED 1.5 مليون.

وتنطبق نسبة 4% أيضًا عند الشراء على الخريطة من المطور. وبعض المطورين يقدمون عروضًا يتحملون فيها جزءًا منها أو كلها، فاسأل قبل التوقيع.

وإلى جانب نسبة 4%، تفرض الدائرة رسومًا ثابتة صغيرة: AED 250 لسند الملكية، ورسوم الخريطة (AED 250 للمبنى أو الشقة)، ورسوم المعرفة والابتكار بواقع AED 10 لكل منهما. وبالنسبة للشقق تُذكر هذه الرسوم عادة مجتمعة بنحو AED 580.

كم يتقاضى أمين التسجيل؟

تُنجز معظم عمليات النقل في دبي في مكتب أمين تسجيل، وهو شركة خاصة مرخصة من دائرة الأراضي والأملاك لإنجاز الأوراق وتسجيل الصفقة. وتحدد الدائرة رسوم تسجيل البيع بمبلغ AED 2,100 إذا كان السعر أقل من AED 500,000، وAED 4,200 إذا كان AED 500,000 أو أكثر. وتوصف عادة بأنها AED 2,000 أو AED 4,000 مضافًا إليها 5% ضريبة قيمة مضافة.

أما الشراء على الخريطة فيُسجل بطريقة مختلفة، غالبًا عن طريق المطور، لذلك قد تختلف الرسوم. اطلب من المطور تفصيلًا كاملًا مكتوبًا.

كم تبلغ عمولة الوسيط العقاري في دبي؟

لا توجد نسبة عمولة تحددها الحكومة. والمعتاد في السوق هو 2% من سعر الشراء مع 5% ضريبة قيمة مضافة، يدفعها المشتري لوسيطه. وفي صفقة بقيمة AED 1.5 مليون يعني ذلك AED 30,000 مع AED 1,500 ضريبة، أي AED 31,500.

اتفق على العمولة كتابيًا قبل المعاينة أو تقديم العرض. وفي دبي يتم ذلك عادة في عقد مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) بين المشتري والوسيط، المعروف غالبًا باسم Form B. وتأكد دائمًا من أن الوسيط وشركته مسجلان لدى مؤسسة التنظيم العقاري التابعة للدائرة. وإذا اشتريت على الخريطة من المطور مباشرة، فغالبًا لا توجد عمولة على المشتري.

ما التكاليف الإضافية التي يضيفها التمويل العقاري؟

إذا كنت ستقترض، فأضف هذه التكاليف إلى تكاليف الشراء النقدي:

• تسجيل الرهن: تتقاضى الدائرة 0.25% من مبلغ القرض لتسجيل الرهن، إضافة إلى رسوم إدارية صغيرة (سند الملكية والخريطة والمعرفة والابتكار) تُذكر عادة بنحو AED 290. ففي قرض بقيمة AED 1.2 مليون تبلغ AED 3,000 مع نحو AED 290.
• رسوم الترتيب أو المعالجة لدى البنك: غالبًا حتى 1% من القرض، بحسب البنك والعرض. وبعض البنوك تعفي منها ضمن عروض ترويجية.
• تقييم العقار: يرسل البنك مقيّمًا قبل الموافقة على القرض. توقع نحو AED 2,500 إلى AED 3,500 مع ضريبة القيمة المضافة.
• التأمين: تشترط البنوك عادة تأمينًا على الحياة مرتبطًا بالقرض وتأمينًا على العقار. اسأل عن التكلفة السنوية عند مقارنة العروض.

ويلزم المصرف المركزي جهات الإقراض بالإفصاح بوضوح عن جميع الرسوم والتكاليف، فاطلب من كل بنك قائمة مكتوبة قبل أن تختار.

كم يمكنك أن تقترض؟ قواعد المصرف المركزي للتمويل العقاري

يحدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV)، أي الجزء من قيمة العقار الذي يمكن للبنك إقراضه. وتأتي هذه الحدود من الأنظمة الخاصة بالقروض العقارية في دليل أنظمة المصرف المركزي.

وهناك قواعد أخرى في الأنظمة نفسها تستحق المعرفة. الحد الأقصى لمدة القرض 25 سنة. ويجب ألا يتجاوز مجموع أقساط ديونك الشهرية 50% من دخلك الإجمالي، وتختبر البنوك قدرتك على السداد إذا ارتفعت أسعار الفائدة. ويمكن للوافدين اقتراض ما يصل إلى 7 أضعاف دخلهم السنوي، وللمواطنين ما يصل إلى 8 أضعاف. وتضع البنوك حدودها الخاصة للعمر، وكثير منها يطبق شروطًا أشد من الحد الأدنى للمصرف المركزي، لذلك قد يكون المبلغ المعروض عليك أقل.

خطط لدفع الدفعة الأولى وكل هذه الرسوم من أموالك الخاصة، واسأل بنكك مبكرًا عما يموّله وما لا يموّله.

ما شهادة عدم الممانعة من المطور ومن يدفعها؟

عند شراء عقار من سوق إعادة البيع، يجب أن يصدر المطور شهادة عدم ممانعة (NOC) تؤكد عدم وجود رسوم خدمات غير مدفوعة أو مستحقات أخرى على الوحدة قبل إتمام النقل. ويحدد كل مطور رسومه، وتتراوح عادة بين AED 500 وAED 5,000 مع ضريبة القيمة المضافة. وغالبًا ما يتولاها البائع ويدفعها، لكن ذلك يخضع للاتفاق، فراجع اتفاقية البيع (مذكرة التفاهم) لترى ما اتفقتما عليه.

ما رسوم الخدمات في دبي؟

رسوم الخدمات هي المبالغ السنوية التي يدفعها الملاك لصيانة المرافق المشتركة: الأمن والنظافة والمسابح والصالات الرياضية والمصاعد وتأمين المبنى وصندوق الاحتياطي. وتُحسب حسب القدم المربعة لوحدتك وتختلف كثيرًا بين المباني والمجتمعات السكنية.

في دبي، تعتمد مؤسسة التنظيم العقاري رسوم الخدمات للمباني ذات الملكية المشتركة وتُحصّل عبر نظام ملاك التابع للدائرة، ولا يُلزم الملاك بدفع رسوم لم تعتمدها المؤسسة. وقبل الشراء، ابحث عن المبنى في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة واطلب من البائع آخر فاتورة. وتأتي رسوم الخدمات فوق فواتير الماء والكهرباء، وهي مهمة إن كنت تنوي تأجير العقار لأنها تقلل عائدك الإيجاري.

مثال عملي: كم تكلف فعلًا شقة بقيمة AED 1.5 مليون؟

يفترض هذا المثال وافدًا يشتري شقة جاهزة من سوق إعادة البيع كمنزل أول، بتمويل نسبته 80%. رسوم البنك محسوبة عند الحد الأعلى، ولم تُحتسب شهادة عدم الممانعة لأن البائع يدفعها عادة. وستختلف أرقامك الفعلية.

إذن يدفع المشتري نقدًا نحو 6.4% فوق السعر، ويحتاج المشتري بالتمويل إلى نحو 27.6% من السعر نقدًا يوم الصفقة. وأضف هامشًا للانتقال والأثاث وتأمينات المرافق ورسوم الخدمات للسنة الأولى.

هل يمنحك شراء العقار الإقامة الذهبية في الإمارات؟

قد يمنحك إياها إذا كان الاستثمار كبيرًا بما يكفي. إذ تذكر البوابة الرسمية لحكومة الإمارات حدًا أدنى قدره AED 2 مليون للمستثمرين العقاريين. ووفق القواعد الاتحادية التي يشرحها عمود قانوني في خليج تايمز، يمكنك امتلاك عقار واحد أو أكثر بقيمة إجمالية لا تقل عن AED 2 مليون، ويُسمح بقرض من بنك محلي معتمد، ويمكن احتساب العقار على الخريطة المشترى من مطورين محليين معتمدين. والإقامة تصريح لمدة 10 سنوات قابل للتجديد، ويلزمك أيضًا تأمين صحي لك ولأسرتك.

وهذا يعني أن الشقة البالغة قيمتها AED 1.5 مليون في مثالنا لا تكفي وحدها. وقد تتغير طريقة تقييم العقارات المرهونة والعقارات على الخريطة، فتحقق من الشروط الحالية لدى دائرة الأراضي والأملاك أو الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب في دبي قبل الشراء بهدف الإقامة.

قائمة تحقق قبل التوقيع

1. احصل على موافقة مبدئية على التمويل لتعرف ميزانيتك الحقيقية.
2. تأكد من تسجيل الوسيط وشركته لدى مؤسسة التنظيم العقاري، واتفق على العمولة كتابيًا.
3. راجع رسوم خدمات المبنى في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة.
4. اطلب من البائع تأكيد عدم وجود رسوم خدمات غير مدفوعة أو رهن على الوحدة.
5. اقرأ اتفاقية البيع بعناية: من يدفع رسوم شهادة عدم الممانعة، وقيمة العربون، والموعد النهائي للنقل.
6. اطلب من بنكك قائمة مكتوبة بكل الرسوم، بما فيها التأمين.
7. احتفظ بنقد يكفي للدفعة الأولى ورسوم الدائرة البالغة 4% وكل التكاليف الأخرى المذكورة أعلاه.
8. إذا كانت المبالغ كبيرة أو الصفقة غير معتادة، فاستشر محاميًا أو مستشارًا ماليًا مؤهلًا.

إذا كنت تقارن دبي بالإمارات المجاورة، فإن دليلينا عن سوق العقارات في الشارقة وأفضل الأحياء في الشارقة لشراء منزل نقطة انطلاق جيدة. ولميزانية الحياة اليومية، اقرأ هل تكلفة المعيشة مرتفعة في الإمارات، وإن كان الدرهم جديدًا عليك فاطلع على ما العملة المستخدمة في الإمارات.

آخر مراجعة: أكتوبر 2026. القواعد والرسوم في الإمارات تتغير، لذا تحقق من الصفحات الرسمية أعلاه قبل الاعتماد عليها.