Herramienta gratuita · Vivienda y propiedad

Calculadora de hipotecas en EAU (con límites del Banco Central)

En los EAU, un expatriado puede financiar hasta el 80 % de una primera vivienda de 5 millones de AED o menos, así que necesita al menos un 20 % de entrada. Con un préstamo de 1,6 millones de AED al 4,5 % a 25 años, la cuota es de unos 8.893 AED al mes.

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¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca en los EAU?

La calculadora usa la fórmula de amortización estándar que aplican los bancos para una cuota mensual fija. Toma el importe del préstamo (precio menos entrada), el tipo de interés anual dividido entre 12 y el número de meses del plazo. Cada mes pagas lo mismo: al principio casi todo son intereses y, con el tiempo, la mayor parte amortiza el préstamo.

Además de la cuota, la herramienta compara tu caso con el reglamento de préstamos hipotecarios del Banco Central de los EAU. Así sabes cuánto puede prestarte como máximo un banco y, por tanto, la entrada mínima que necesitas.

Un ejemplo práctico

Supongamos que eres expatriado y compras tu primera vivienda en Dubái por 2.000.000 AED. La propiedad vale menos de 5 millones de AED, así que el límite del Banco Central es del 80 % del valor.

Préstamo máximo: 80 % x 2.000.000 = 1.600.000 AED
Entrada mínima: 400.000 AED (20 %)
Tipo: 4,5 % anual (un ejemplo; usa el tipo que te ofrezca tu banco)
Plazo: 25 años, el máximo permitido (300 meses)

La cuota mensual sale en torno a 8.893 AED. En 25 años devolverías unos 2.667.996 AED, de los que aproximadamente 1.067.996 AED son intereses.

Ahora los controles de ingresos. Con unos ingresos mensuales de 30.000 AED, esta cuota supone alrededor del 29,6 %. La suma de todas tus cuotas, incluidos préstamos de coche y tarjetas, debe quedar por debajo del 50 %, es decir, 15.000 AED al mes en este caso. El préstamo tampoco puede superar 7 veces tus ingresos anuales como expatriado: 7 x 360.000 = 2.520.000 AED, así que 1.600.000 AED encaja.

Límites del Banco Central que debes conocer

Comprador y propiedad	Financiación máxima sobre el valor
Expatriado, primera vivienda, hasta 5 M AED	80 %
Expatriado, primera vivienda, más de 5 M AED	70 %
Expatriado, segunda vivienda o inversión	60 %
Emiratí, primera vivienda, hasta 5 M AED	85 %
Emiratí, primera vivienda, más de 5 M AED	75 %
Emiratí, segunda vivienda	65 %
Sobre plano, cualquier comprador	50 %

Otras reglas del mismo reglamento:

Plazo máximo: 25 años.
Ratio de endeudamiento: la suma de tus cuotas mensuales de deuda no puede superar el 50 % de tus ingresos.
Múltiplo de ingresos: financiación total de hasta 7 veces los ingresos anuales para expatriados y 8 veces para emiratíes.
Límites de edad: los fija cada banco, así que el plazo puede ser menor si estás cerca de la jubilación.

Por qué el banco puede ofrecerte menos

El Banco Central fija el techo, no la oferta. Los bancos también someten tu solicitud a una prueba de estrés con un tipo más alto del que pagarás, para comprobar que podrías asumir una subida. Una cuota que parece razonable al tipo actual puede no superar esa prueba, y eso reduce el préstamo aprobado. Tu historial de crédito, tu tipo de empleo y tu antigüedad también cuentan.

Consejos antes de solicitarla

Calcula los gastos además de la entrada. Comprar suele costar entre un 6 % y un 8 % del precio adicional, incluido el 4 % del Dubai Land Department. La calculadora de gastos de compra en Dubái los desglosa línea a línea.
Compara el coste total, no solo el tipo. Un tipo inicial bajo puede subir al acabar el periodo fijo. Pregunta cuál será el tipo después y cuánto cuesta cancelar antes.
Prueba un plazo más corto. Pasar de 25 a 20 años sube la cuota pero puede recortar mucho los intereses totales. Compara ambos en la herramienta.
Sobre plano necesitas más ahorro. Con un límite del 50 %, cuenta con aportar una parte mucho mayor de tu bolsillo.
¿Aún lo estás pensando? Nuestra guía sobre comprar vivienda en Dubái y sus costes cubre todo el proceso, y la guía de alquiler en Dubái te ayuda a comparar con seguir de inquilino.

Los resultados son estimaciones para planificar. La oferta vinculante de tu banco, basada en su tipo y en sus propias comprobaciones, es la que fija las cifras finales.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta entrada necesito para una hipoteca en los EAU?

Como expatriado que compra una primera vivienda de hasta 5 millones de AED, al menos un 20 %, porque los bancos pueden prestar hasta el 80 %. Los emiratíes necesitan al menos un 15 % para la misma vivienda, y cualquier comprador necesita un 50 % sobre plano.

¿Cuál es el plazo máximo de una hipoteca en los EAU?

25 años según las normas del Banco Central. Cada banco fija además límites de edad, así que el plazo que te ofrezcan puede ser menor.

¿Cuánto puedo pedir prestado con mi sueldo?

La suma de todas tus cuotas mensuales de deuda debe quedarse en el 50 % de tus ingresos o por debajo. La financiación total también tiene un tope de 7 veces los ingresos anuales para expatriados y 8 veces para emiratíes.

¿Puede un expatriado conseguir una hipoteca para una segunda vivienda?

Sí, pero el límite baja al 60 % del valor, así que necesitas al menos un 40 % de entrada. Para los emiratíes, el límite de la segunda vivienda es del 65 %.

¿La cuota mensual incluye los gastos de compra?

No. Gastos como el 4 % del Dubai Land Department, el registro, la agencia y el banco suelen sumar entre un 6 % y un 8 % del precio y se pagan aparte al comprar.

Fuentes

CBUAE Rulebook: Mortgage Loans regulation

Normas revisadas por última vez: 1 oct 2026. Los resultados son estimaciones para ayudarte a planificar, no asesoramiento legal, fiscal ni financiero.