Acheter un bien immobilier à Dubaï : tous les frais expliqués (2026)

En plus du prix d’achat, prévoyez environ 6.5 % à 7 % de frais ponctuels si vous achetez comptant un logement livré à Dubaï : les 4 % de frais de transfert du Dubai Land Department (DLD), des frais de registration trustee de AED 4,200 pour la plupart des biens, environ AED 580 de frais administratifs du DLD et une commission d’agent généralement de 2 % plus TVA. Un prêt immobilier ajoute 0.25 % de frais d’enregistrement de l’hypothèque ainsi que des frais bancaires, et en tant qu’expatrié achetant votre premier logement à moins de AED 5 millions, vous devez apporter au moins 20 %. Pour un appartement à AED 1.5 million, cela représente environ AED 96,000 de frais pour un acheteur comptant, ou environ AED 415,000 de liquidités au départ avec un prêt, apport compris.

Ce guide explique chaque frais, qui le paie habituellement et d’où viennent les chiffres officiels. Il s’agit d’informations générales, pas d’un conseil financier ou juridique. Pour vos propres chiffres, utilisez notre calculateur de frais immobiliers à Dubaï et notre calculateur de prêt immobilier, puis confirmez auprès de votre banque, de votre agent et du trustee.

Quels sont tous les frais d’achat d’un bien immobilier à Dubaï ?

Voici un aperçu rapide pour un appartement livré acheté sur le marché de la revente. Les frais publics sont fixés par le DLD ; les autres sont des tarifs du marché qui varient selon les prestataires.

Combien coûtent les frais de transfert du DLD à Dubaï ?

Les frais de transfert s’élèvent à 4 % de la valeur de vente et sont versés au Dubai Land Department lorsque la propriété est enregistrée à votre nom. Ils figurent sur les pages de services du DLD, par exemple celle consacrée à l’enregistrement de la vente d’un bien hypothéqué. Par usage, c’est l’acheteur qui les paie, même si acheteur et vendeur peuvent convenir de les partager. C’est le plus gros poste après l’apport : AED 60,000 pour un logement à AED 1.5 million.

Les 4 % s’appliquent aussi quand vous achetez sur plan auprès d’un promoteur. Certains promoteurs proposent des offres où ils prennent en charge une partie ou la totalité de ces frais, alors demandez avant de signer.

En plus des 4 %, le DLD facture de petits frais fixes : AED 250 pour le titre de propriété, des frais de plan (AED 250 pour un immeuble ou un appartement) et des frais de connaissance et d’innovation de AED 10 chacun. Pour un appartement, on les annonce généralement ensemble à environ AED 580.

Combien facture un registration trustee ?

La plupart des transferts à Dubaï passent par un bureau de registration trustee, une société privée agréée par le DLD pour traiter les papiers et enregistrer la transaction. Le DLD indique des frais d’enregistrement de la vente de AED 2,100 si le prix est inférieur à AED 500,000, et de AED 4,200 s’il est de AED 500,000 ou plus. On les présente souvent comme AED 2,000 ou AED 4,000 plus 5 % de TVA.

Les achats sur plan sont enregistrés différemment, généralement par l’intermédiaire du promoteur, donc les frais peuvent varier. Demandez au promoteur un détail complet par écrit.

Quelle est la commission d’un agent immobilier à Dubaï ?

Il n’existe pas de taux de commission fixé par l’État. La norme du marché est de 2 % du prix d’achat plus 5 % de TVA, payés par l’acheteur à son agent. Pour AED 1.5 million, cela fait AED 30,000 plus AED 1,500 de TVA, soit AED 31,500.

Fixez la commission par écrit avant les visites ou l’offre. À Dubaï, cela se fait normalement dans le contrat RERA entre l’acheteur et l’agent, souvent appelé Form B. Vérifiez toujours que l’agent et son agence sont enregistrés auprès de la Real Estate Regulatory Agency (RERA) du DLD. Si vous achetez sur plan directement auprès d’un promoteur, il n’y a souvent aucune commission à payer côté acheteur.

Quels frais supplémentaires entraîne un prêt immobilier ?

Si vous empruntez, prévoyez ces frais en plus des frais d’un achat comptant :

• Enregistrement de l’hypothèque : le DLD facture 0.25 % du montant du prêt pour enregistrer l’hypothèque, plus de petits frais administratifs (titre, plan, connaissance et innovation), généralement annoncés à environ AED 290. Pour un prêt de AED 1.2 million, cela fait AED 3,000 plus environ AED 290.
• Frais de dossier bancaire : souvent jusqu’à 1 % du prêt, selon la banque et l’offre. Certaines banques les suppriment dans le cadre d’une promotion.
• Évaluation du bien : la banque envoie un expert avant d’accorder le prêt. Comptez environ AED 2,500 à AED 3,500 plus TVA.
• Assurances : les banques exigent généralement une assurance vie liée au prêt et une assurance habitation. Demandez le coût annuel quand vous comparez les offres.

La Banque centrale impose aux prêteurs d’indiquer clairement tous les frais et charges, alors demandez à chaque banque une liste écrite avant de choisir.

Combien pouvez-vous emprunter ? Les règles de la Banque centrale

La Banque centrale des Émirats fixe le ratio prêt-valeur (LTV) maximal, c’est-à-dire la part de la valeur du bien qu’une banque peut prêter. Ces limites proviennent du règlement sur les prêts hypothécaires du recueil de la Banque centrale.

Quelques autres règles du même texte sont utiles à connaître. La durée maximale du prêt est de 25 ans. Le total de vos remboursements mensuels de dettes ne doit pas dépasser 50 % de votre revenu brut, et les banques vérifient que vous pourriez encore payer si les taux augmentaient. Les expatriés peuvent emprunter jusqu’à 7 fois leur revenu annuel et les Émiriens jusqu’à 8 fois. Les banques fixent leurs propres limites d’âge et beaucoup appliquent des règles plus strictes que le minimum de la Banque centrale, donc le montant proposé peut être inférieur.

Prévoyez de payer l’apport et tous ces frais avec vos propres fonds, et demandez tôt à votre banque ce qu’elle finance ou non.

Qu’est-ce que le NOC du promoteur et qui le paie ?

Lors de l’achat d’un bien en revente, le promoteur doit délivrer un certificat de non-objection (NOC) confirmant qu’il n’y a pas de charges impayées ni d’autres sommes dues sur le logement avant que le transfert puisse avoir lieu. Chaque promoteur fixe son propre tarif, généralement entre AED 500 et AED 5,000 plus TVA. C’est le plus souvent le vendeur qui s’en occupe et le paie, mais cela dépend de l’accord, donc vérifiez le contrat de vente (le protocole d’accord) pour voir ce qui a été convenu.

Que sont les charges de copropriété à Dubaï ?

Les charges de copropriété sont les frais annuels que paient les propriétaires pour l’entretien des parties communes : sécurité, nettoyage, piscines, salles de sport, ascenseurs, assurance de l’immeuble et fonds de réserve. Elles sont calculées au pied carré de votre logement et varient beaucoup selon les immeubles et les quartiers.

À Dubaï, les charges des immeubles en copropriété sont approuvées par la RERA et collectées via le système Mollak du DLD, et les propriétaires ne sont pas tenus de payer des charges non approuvées par la RERA. Avant d’acheter, cherchez l’immeuble dans l’indice des charges de copropriété du DLD et demandez au vendeur la dernière facture. Les charges s’ajoutent à vos factures d’eau et d’électricité, et elles comptent si vous prévoyez de louer le bien, car elles réduisent votre rendement locatif.

Exemple chiffré : combien coûte vraiment un appartement à AED 1.5 million ?

Cet exemple suppose un expatrié qui achète un appartement livré en revente comme premier logement, avec un prêt de 80 %. Les frais bancaires sont indiqués dans le haut de la fourchette, et le NOC du promoteur n’est pas compté car le vendeur le paie généralement. Vos chiffres réels seront différents.

Un acheteur comptant paie donc environ 6.4 % en plus du prix, et un acheteur avec prêt doit disposer d’environ 27.6 % du prix en liquidités le jour J. Ajoutez une marge pour le déménagement, les meubles, les cautions d’eau et d’électricité et la première année de charges.

Acheter un bien permet-il d’obtenir un Golden Visa aux Émirats ?

Oui, si l’investissement est suffisant. Le portail du gouvernement des Émirats indique un minimum de AED 2 millions pour les investisseurs immobiliers. Selon les règles fédérales, expliquées dans cette chronique juridique de Khaleej Times, vous pouvez détenir un ou plusieurs biens d’une valeur totale d’au moins AED 2 millions, un prêt d’une banque locale agréée est autorisé, et un bien sur plan acheté auprès de promoteurs locaux agréés peut compter. Le visa est un permis de résidence de 10 ans renouvelable, et vous devez aussi avoir une assurance santé pour vous et votre famille.

L’appartement à AED 1.5 million de notre exemple ne suffirait donc pas à lui seul. La manière dont les biens hypothéqués et sur plan sont évalués peut changer, alors vérifiez les conditions actuelles auprès du DLD ou de la GDRFA à Dubaï avant d’acheter en visant un visa.

Liste de vérification avant de signer

1. Obtenez un accord de principe de prêt pour connaître votre vrai budget.
2. Vérifiez que l’agent et l’agence sont enregistrés auprès de la RERA et fixez la commission par écrit.
3. Consultez les charges de l’immeuble dans l’indice des charges de copropriété du DLD.
4. Demandez au vendeur de confirmer qu’il n’y a ni charges impayées ni hypothèque sur le logement.
5. Lisez attentivement le contrat de vente : qui paie le NOC, le montant du dépôt et la date limite du transfert.
6. Demandez à votre banque une liste écrite de tous les frais, assurances comprises.
7. Gardez assez de liquidités pour l’apport, les 4 % du DLD et tous les autres frais indiqués ci-dessus.
8. Si les montants sont importants ou la transaction inhabituelle, consultez un avocat ou un conseiller financier qualifié.

Si vous comparez Dubaï avec les émirats voisins, nos guides sur le marché immobilier de Charjah et les meilleurs quartiers de Charjah pour acheter une maison sont un bon point de départ. Pour le budget du quotidien, lisez si le coût de la vie est élevé aux Émirats, et si vous découvrez le dirham, consultez quelle monnaie est utilisée aux Émirats.

Dernière vérification : octobre 2026. Les règles et les frais changent aux Émirats ; vérifiez sur les pages officielles ci-dessus avant de vous y fier.